Дължима грижа при покупка на портфейл имоти

Покупката на портфейл от имоти, например няколко търговски обекта или цяла сграда с отделни самостоятелни обекти, се различава съществено от покупката на единичен имот. Рискът е кумулативен: един проблемен имот може да блокира цялата сделка или да обезцени портфейла.

Осемте проверки, които спестяват спор след нотариуса

По-долу е списъкът, с който започваме всеки правен анализ на портфейл.

1. Верига на собствеността за всеки имот поне 10 години назад, а при реституирани имоти до реституционния акт.
2. Тежести и вписвания: ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем със срок над една година.
3. Съответствие между документи и кадастър: площи, граници, идентификатори. Разминаванията са чест източник на спорове след сделката.
4. Строителни книжа и въвеждане в експлоатация: незаконни пристройки или промени в предназначението.
5. Наемни отношения: срок, индексация, права на наемателите при смяна на собственика.
6. Общи части и етажна собственост: решения на общото събрание, задължения към сградата.
7. Данъчни и публични задължения, обезпечени с имота.
8. Съдебни спорове, висящи или приключили, по които имотът е предмет или обезпечение.

Как структурираме сделката

При портфейл почти винаги препоръчваме предварителен договор с механизъм за отделяне на проблемните имоти. Така купувачът не е принуден да избира между цялата сделка и нищо. Цената се разпределя по имоти, а част от нея се задържа в ескроу до отстраняване на установените недостатъци.

Другият важен елемент е декларацията на продавача за състоянието на всеки имот с изрична отговорност при невярност. Тя не замества проверката, но дава основание за претенции след сделката.

Кога се намесва корпоративното право

Ако портфейлът е собственост на дружество, често е по-целесъобразно да се придобият дяловете, а не имотите. Това спестява нотариални такси и местни данъци, но пренася върху купувача всички задължения на дружеството, включително неизвестните. Решението зависи от резултата от правния анализ и от данъчната структура на купувача.

Всяка от тези стъпки се води от съдружник, който отговаря за сделката от първата среща до вписването.